Бесплатные воскресенья под лупой инвесторов

В 2017 году стоимость покупки коммерческой недвижимости составила 1,9 миллиарда евро. Инвесторы по-прежнему заинтересованы, но изменения в законодательстве могут изменить это

Бум на рынке коммерческой недвижимости на Висле продолжается. В прошлом году инвесторы разместили здесь почти 4,7 миллиарда евро.

В прошлом году инвесторы разместили здесь почти 4,7 миллиарда евро

Увидеть больше

ЦЕНЫ В ПОДВЕСКЕ: Торговые центры в Польше испытывают настоящую осаду покупателей в выходные дни. По мнению некоторых аналитиков, сокращение торгов в воскресенье может повлиять на оборот арендаторов галереи, а значит и на оценку таких объектов недвижимости. Рис. Марек Вишневский

- Это результат их высокой активности в конце года, когда было завершено большинство договоров купли-продажи как отдельных объектов, так и целых портфелей. Стоимость вложенного капитала в Польше увеличилась на 3 процента. По сравнению с предыдущим годом, наибольший интерес инвесторов наблюдался в коммерческом секторе, где в 2017 году было расположено до 40%. все средства, - говорит Александра Буркот из отдела исследований рынка Knight Frank.

Коммерческая лихорадка

Приобретения в коммерческом секторе стоили 1,86 млрд евро. По мнению аналитиков, ситуация на этом рынке должна продолжиться в ближайшие месяцы.

- Некоторые важные сделки не могли быть завершены до конца 2017 года, поэтому мы можем ожидать очень хорошего результата в первом квартале 2018 года. Активность инвесторов и интерес к коммерческим объектам различных форматов по-прежнему очень высоки как в крупных городах, так и в небольших городах, где находятся или планируются небольшие объекты, такие как торговые парки или отдельно стоящие здания с одним арендатором, - говорит Дариуш Форисяк, директор департамента инвестиционного консультирования Colliers International.

Однако интерес к инвестированию на рынке в 2018 году может быть гораздо выше, если бы не несколько ограничений. Прежде всего, долгожданная инвестиционная возможность для всех граждан через REIT не была введена, что по-прежнему ограничивает долю местного капитала на рынке коммерческой недвижимости в Польше. Некоторые инвесторы также задержали дыхание из-за вступления в силу Закона о запрете торговли в воскресенье, который в настоящее время ожидает подписи президента. Согласно новому закону, с 1 марта 2018 года будет только два воскресенья в месяц.

- В 2019 году покупки будут совершаться только в последнее воскресенье месяца, а с 2020 года магазины будут закрыты практически во все воскресенья года. В то же время Закон содержит много исключений, разрешающих торговать в воскресенье, в том числе в пекарнях, кондитерских, автозаправочных станциях, цветочных магазинах, сувенирных магазинах, в магазинах на вокзалах, в аэропортах и ​​свободных зонах, - напоминает Марцин Сулевски, директор департамента рынков недвижимости JLL.

С расстояния

По мнению аналитиков, на рынке появляется все больше спекуляций о влиянии воскресного запрета на торговлю для оборота арендаторов, что напрямую повлияет на оценку коммерческой недвижимости, при которой арендаторы платят арендную плату на рынке.

- Первый квартал 2018 года будет основан на попытках пересмотра арендных ставок и создания финансовых моделей владельцами торговых центров и инвесторами в перспективе трех лет, когда вступит в силу полный запрет на воскресные торги. К сожалению, у нас нет хорошего примера, который мог бы показать, что введение запрета на торговлю в воскресенье оказалось успешным, и экономика выросла. Венгрия, после короткой попытки, вышла из этого, в то время как страны, в которых этот запрет действует, на какое-то время находятся и будут находиться на более высоком уровне экономического развития, - объясняет Дариуш Форисяк. По словам Анджея Токая, старшего партнера Magnusson Tokaj i Partnerzy, в 2018 году будет введено не меньше новых объектов, чем в 2017 году. Однако эти инвестиции были «заключены» до введения новых правил - налога на коммерческую недвижимость и запрета на торговлю по воскресеньям

- Усиление фискализма в связи с уменьшением роли и доходов от традиционных воскресных покупок для электронной коммерции может привести к тому, что польский инвестиционный рынок коммерческой недвижимости потеряет свою привлекательность по сравнению с другими рынками в регионе, в основном чешскими, а также венгерскими и румынскими. , растет в 2017 году гораздо быстрее, чем на польском рынке, - говорит Анджей Токай.

Другая сторона медали

Однако среди аналитиков есть и более оптимистичные голоса. Каролина Войцик-Вжесневская из отдела инвестиционного консультирования Savills ожидает, что владельцы коммерческих зданий попытаются компенсировать потенциальное негативное влияние нового закона.

- Некоторые торговые объекты уже ввели или планируют ввести расширенные часы работы в другие дни недели - например, в Венгрии увеличение оборота по четвергам и пятницам было зафиксировано примерно на 20%. Кажется очевидным, что лучшие схемы розничной торговли будут в меньшей степени затронуты введением новых правил, - говорит Каролина Войцык-Вжесневская.

Павел Партика из департамента рынков капитала Cushman & Wakefield напоминает, что планы по введению запрета на торги в воскресенье известны с 2016 года, поэтому риск был учтен уже в сделках в 2017 году.

- Сам факт реализации положения с марта 2018 года не должен влиять на изменение отношения инвесторов в розничном сегменте. Некоторые владельцы торговых центров уже решили продлить время работы объектов по пятницам и субботам. Мы считаем, что с постепенным введением запрета на торговлю в воскресенье потребители будут адаптироваться к новой реальности, и снижение оборота в торговых центрах будет незначительным. В Германии запрет на воскресные торги был введен более 10 лет назад, и рынок адаптировался к новым правилам. Однако следует помнить, что среднее еженедельное рабочее время в Польше больше, чем в Германии, и более низкая заработная плата, поэтому изменения в Польше не обязательно будут отражать ситуацию, которая произошла в Германии, - добавляет Павел Партика.

ОК ОК ПРАКТИКА

По субботам будет многолюдно

AGNIESZKA NOWAK, директор Galeria Północna в Варшаве

Владельцы торговых центров будут относительно наименее затронутой группой из-за закрытия помещений в назначенные воскресенья. Введенные ограничения больше всего затронут арендаторов, в частности, небольшие местные предприятия. Воскресенье - один из самых популярных торговых дней, поэтому закрытие магазинов может негативно сказаться на обороте магазинов, сервисных точек и ресторанов. Ограничение торговли в воскресенье также может привести к росту безработицы, вызванному сокращением рабочих мест на полный рабочий день. Посмотрим, как будет выглядеть ситуация на практике, но мы надеемся, что визит будет перенесен на оставшиеся дни недели. Конечно, субботы, предшествующие некоммерческим воскресеньям, будут гораздо менее комфортными для клиентов. Следует помнить о переполненности магазинов, большей загруженности парковок или меньшем количестве мест в служебных помещениях, таких как салоны красоты и парикмахерские.

© ℗